那么另外新增的24.50亿平方米的城镇住宅是哪里来

  ◆房地产业的发展不光取决于出生人口数量,还需要考虑城乡迁移带来的城镇人口增量。

  ◆根据人口普查数据,2000年及2010年中国的城镇住宅建筑面积存量为95亿平方米和187亿平方米,十年增加92亿平方米。

  ◆结合城镇新建住宅与行政区划变动带来的城镇住宅增量,当前中国的城镇住宅建筑面积约270亿平方米,人均约33平方米。

  ◆如果未来人均住宅面积不变,随着城镇人口增加,至2030年平均每年需要新增5亿平方米的城镇住宅。

  ◆当前人均住宅面积与发达国家仍有差距,如果每年人均增加2%,至2030年可追上英国的水平。平均每年需要新增13亿平方米的城镇住宅。

  ◆按照每年2%的房屋折旧率计算,往后每年至少需要改建、翻新5.4亿平方米的城镇住宅。

  当前有观点认为,1994年之后,中国的出生人口数量逐年下降,导致25年后(即2019年)结婚生育的购房主力军人数开始下降,住房存量将出现供大于求的市场局面,现有的房子太多了,再加上国家不再力挺房地产业的大发展,所以相关产业的好日子到头了。

  这样的观点看似有一定道理,但实际上有失偏颇。当前房地产行业的服务对象主要集中于城镇人口,城镇人口的增量才是产业发展的核心动力。而出生只是增量的一部分,另一部分来自城乡转移。

  所以,要搞清楚中国的房地产业状况,需要弄清楚过去、现在、未来中国有多少城镇人口、城镇有多少住房,

  城镇人口数据比较好查询,目前中国的城镇人口数量为8.37亿,且仍在增长中。

  原建设部2002年至2005年发布过《城镇房屋概况统计公报》,其中有年末城镇住宅建筑面积及城镇人均住宅建筑面积数据,但是通过(总量÷人均)的公式计算得到的城镇人口数量比实际少了1.5亿,因此该报告统计的城镇住宅面积显著偏少。

  国家统计局公布过每年的城镇人均住宅建筑面积,2000年是20.3平方米/人,2018年是39平方米/人。如果通过(城镇人均住宅面积×城镇人口数量)来计算的线年间中国的城镇住房新增了232亿平方米。根据统计局自己提供的数据,这18年间竣工的城镇住房面积是144亿平方米。根据郑玉歆(2014)、李昕和徐滇庆(2014)、张延群(2015)等学者文献中的说法是,国家统计选取的样本一般为当地城镇有户籍、有房的人群。

  除了国家统计局的年度数据之外,全国第五(2000年)、第六(2010年)次人口普查数据中,也包含了每户家庭名下拥有的住房情况。由于人口普查是针对全民挨家挨户敲门调查,误差率在0.1%左右,其可信度较高。

  以两次人口普查的数据为基准,我们可以按照郑玉歆、张延群等学者的逻辑,根据公式(当年住宅房屋建筑面积=上一年存量面积+当年竣工面积)来推测出每一年中国城镇有多少住宅房屋。

  有一点遗憾的是,近两次人口普查数据中,只公布了家庭户的城镇人均住宅建筑面积,缺少集体户的数据。部分省市公布了集体户的人均住宅面积,大致都是家庭户的1/3左右。我们可以根据公式(家庭户的城镇人均住宅建筑面积×家庭户人数+0.33×家庭户的城镇人均住宅建筑面积×集体户人数),计算出2000年及2010年全国城镇住宅建筑面积。

  2000年,中国城镇住宅建筑面积约95亿平方米。2010年增加了92亿平方米,达到187亿平方米。

  国家统计局还公布了每年竣工的城镇住宅建筑面积,通过这个数据与人口普查数据结合,理应能计算出每年的城镇住宅建筑面积。

  然而,2000到2010年间,竣工的城镇住宅面积仅67.21亿平方米,仅占人口普查所得数据中新增面积的63%,数据依然对不上。

  那么另外新增的24.50亿平方米的城镇住宅是哪里来的呢?经过文献查阅,这部分可能来自新增区划的变动:原本的农村住宅直接被划归为城镇住宅。

  复旦大学人口研究所所长王桂新的一项研究认为,中国的城镇人口增长主要有三个来源:自然增长、人口迁移、行政区划变动。

  行政区划变动:原有的农村地区因行政区划变动而被重新认定为城镇地区,其所属的人口也就从农村人口转变为城镇人口。

  据复旦大学人口研究所统计,2000到2010年平均每年因行政区划变动而新增的城镇人口约700万,2004年之后行政区划变动带来的城镇人口增加越来越少。

  2000-2010年这十年间,行政区划变动带来的城镇人口增加约占所有城镇人口增加的27.25%,这些人口原本拥有的住宅房屋也有很多被划归为城镇住宅,这恰好解释了为什么这十年间竣工的城镇住宅面积只占新增面积的63%。且这部分城镇新增人口每人带入城镇的新增住宅建筑面积约30平米,也比较符合平常认知。

  我们根据公式(城镇住宅建筑面积存量+城镇竣工住宅建筑面积+行政区划变动城镇增加人口×人均带入城镇住宅面积),计算出了2000年以来中国每年的城镇住宅房屋存量。至2017年,中国的城镇房屋住宅建筑面积约270亿平方米。

  根据国家统计局公布的每年城镇人口数量,我们计算出每年的城镇人均住宅建筑面积,当前约为33平米左右,较2000年以前确实有大幅提升。

  该数据与国家统计局公布的城镇人均住宅建筑面积相比略小,原因前文讲过:国家统计局的抽样调查为保持样本稳定性,可能对外来人口覆盖度不足。

  未来需要多少住房取决于城镇人口数量。联合国经济和社会事务部预测了各国至2050年的城市化进程,其中,中国到2030年约有10.18亿城镇人口,比目前新增2亿人。

  通过公式(城镇人口×人均住宅建筑面积),可以计算出往后每年的住宅需求量。如果按照当前的人均住宅面积不改变来计算,到2030年,中国的城镇住宅建筑面积要达到332亿平方米,比当前新增66亿平方米,平均每年要新增5亿平方米左右。

  如果往后十几年时间,我们老百姓的生活水平继续提升,城镇人均住宅建筑面积按照每年2%的增幅上涨的线年,我们基本能追上英国的居住水平。届时中国的城镇住宅建筑面积要达到421亿平方米左右,平均每年要增加约13亿平方米。

  目前中国城镇的存量房屋大多是改革开放后、甚至是2000年之后才建造的,暂时未到需要大规模拆除或翻新改造的时间。但未来中国必定会面临房屋折旧的问题。

  虽然住宅房屋产权是70年,但实际上很多房屋撑不到70年就出现各种老化问题,需要拆除重建或翻新改造。

  如果按照目前的270左右的住宅房屋存量、保守估计每年2%的折旧率(即平均一套房子能居住50年)来计算,每年需要拆除重建或翻新改造的房屋约5.4亿平方米,这也是一个很可观的数据。

  且随着时间的推移,住宅房屋存量随着城镇人口的增加越来越大,每年需要改建的量也会增加,这对于房地产业来说也是一个机会点。

  如果未来老百姓的人均居住面积不再增加,为了满足城镇新增人口的居住需求,平均每年需要新增5亿平方米的住宅。

  如果未来人均居住面积按照每年2%的速度递增,那么平均每年需要新增13亿平方米的住宅。

  除此之外,按照2%的折旧率计算,每年需要对5.4亿平方米的现有住宅进行翻新、改造。